【コロナ不況】「オフィス空室率15%」衝撃予測が絵空事でない理由 超高層ビル11棟が1年で空に 2030年、都心の姿は?

1 : 2021/03/30(火) 18:27:12.43 ID:w8TSDj6t9

コロナ禍を機に、都心のオフィスビルから企業の撤退・縮小が相次いでいる。収束後に需要はV字回復するという見方もある一方で、オフィスビルの空室率が一気に跳ね上がる可能性があると指摘するのが、 不動産コンサルタントのオラガ総研(東京都千代田区)社長で「不動産激変」の著書もある牧野知弘氏だ。一体どういうことなのか。わずか「1割の変化」が重大な影響を及ぼすという今後のオフィス需要の見通しや、激変する2030年の都心の姿を占ってもらった。  

地方の大逆転シナリオ 「ビジネス時差」を埋める2つの新潮流

テレワークが定着し、人がまばらになったオフィス

 ▽1・4%の低水準から一変

 オフィスビルを賃借しているテナントの面積縮小、解約の動きが止まらない。オフィス移転の仲介などを手がける三鬼商事(東京都中央区)の発表によると、東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィスビルの空室率は、2021年2月時点で5・24%、貸手と借手のどちらが優位に立てるかの分水嶺といわれる5%の壁を突破してしまった。

 オフィスビルマーケットは、アベノミクスの恩恵を受けた大企業を中心とした業績の伸びを背景に15年以降くらいから目に見えて空室率が下がり続け、20年2月時点で1・49%という空前絶後の低水準になっていた。

 ところが、コロナ禍による緊急事態宣言を受けて、多くの企業で在宅勤務を前提としたテレワークが行われるようになると、まずはIT系企業を中心にオフィスの面積を縮小したり、解約してもっと小さな面積のビルに移転したりする動きが顕著となった。

劇場などが立ち並ぶニューヨークのブロードウエイ

 その結果、空室率はこの1年間で3・75%も悪化してしまった。これは面積としては、29万坪(三鬼商事のデータベースは0・1ポイントで約7800坪)に相当する。例えて言えば、55階建ての超高層ビル、新宿三井ビル約11棟分に相当する面積がわずか1年の間に空室になったことになる。

 ▽悪夢のストーリー

 空室率が上昇を始めた当初は、今後のオフィスビルマーケットについて大型ビルのオーナーである大手デベロッパー首脳から危機感を持った発言は聞かれなかった。というのは、面積縮小や解約が相次いでいるのは、IT系の中小企業が中心だったからだ。賃借面積も小さく「マーケットに影響を及ぼすものではない」という理屈だった。

 コロナ禍が過ぎ去れば、多くの企業が社員をオフィスに戻すため、あくまでも現在の動きは一過性に過ぎず、コロナ後の経済のV字回復でオフィス需要は再び活発になるというせりふが聞こえる。

 だが、どうやらこうした楽観論では今後のマーケットを語ることが難しくなっている。大手ビルオーナーにとっての嫌な記憶は、08年に起こったリーマンショックだ。07年の11月くらいまで都心5区の空室率は2・49%と堅調だった。ところが、リーマンショックが顕在化する年明けから上昇をはじめ、08年11月には4・56%となる。1年間の上昇幅は2・07%。現在の年間3・75%の上昇よりもむしろ穏やかだ。ところが、その後空室率の上昇には歯止めがかからず、10年11月には9・04%に跳ね上がる。こうした悪夢のストーリーは思い描きたくはないのだろうが、実際今後のマーケットはどうなっていくのだろうか。

現状は、年が明けたころから、大型ビルでの大型テナントの解約が目立ち始めている。リーマンショック時とは異なり、現在の大型テナントの多くは定期賃貸借契約という3年から5年間といった比較的長期の契約を結んでいる。このため期限がくるまで解約できない。テナント側からみれば今は解約したくとも、期限が来るまでは交渉すらできない。それでも、時が進むにつれて期限を迎えるテナントから順に、面積縮小や解約がだらだらと続いているのが現状だといえる。
https://news.yahoo.co.jp/articles/bdb531be10164ab5185a160b42cc67361bd71bfe
3/30(火) 7:02配信

2 : 2021/03/30(火) 18:28:30.00 ID:5Yly4f5W0
チャイナタウンだけにはなってほしくない。。
4 : 2021/03/30(火) 18:31:45.86 ID:dbPZ8dVp0
>>2
外貨がないので無理です
3 : 2021/03/30(火) 18:29:47.60 ID:svApHeIu0
実際問題、オフィスに行かなくて済むならそれに越したことなんてあるわけないからな。
5 : 2021/03/30(火) 18:32:12.34 ID:n6cbuWCH0
REIT買ったやつは御愁傷様
6 : 2021/03/30(火) 18:32:53.40 ID:ypPDJe/p0
もう無題ニョキニョキ生やすのはやめた方がいい
横を意識して更地にしろ
9 : 2021/03/30(火) 18:35:00.13 ID:iTNq6meo0
>>6
そうそう、縦ではなく横に広がるべきなんだよ
そうなると土地の少ない東京から逃すことになって一極集中も解消…と簡単な話ではないけど
7 : 2021/03/30(火) 18:33:49.67 ID:4ODEo5J70
地震も怖いしなあ
8 : 2021/03/30(火) 18:34:24.62 ID:DAwQRIjY0
もう満員電車で通勤出来ない身体になったし
会議なんて月一回で十分と分かった事だし田舎維持するわな
10 : 2021/03/30(火) 18:35:15.70 ID:zsPyjO+X0
徳川家に大政奉還しろよ
11 : 2021/03/30(火) 18:36:32.44 ID:8/2HGoN40
V字回復すんのディズニーくらいじゃねーの笑
15 : 2021/03/30(火) 18:47:48.45 ID:2IaA/jQ30
高層風俗ビル誕生
16 : 2021/03/30(火) 18:47:59.62 ID:YgiWuW/q0
ビル売った電通やエイベックスは正解だったかな
17 : 2021/03/30(火) 18:48:46.13 ID:9VhJDCfO0
リモートワーク出来ない会社なんて家賃高い所には入らんしなあ
18 : 2021/03/30(火) 18:48:58.29 ID:/vhwyCMY0
これはあり得ない
テレワークでは価値を産むことが出来ない
例えば目の前で大将が握ってくれる寿司に価値があるんだよ
出前では腹を満たすことしか出来ない
24 : 2021/03/30(火) 19:02:10.22 ID:mFP743d90
>>18
だが回転寿司も需要があると…
29 : 2021/03/30(火) 19:12:25.08 ID:gb0JUu6g0
>>18
いかにもマイルドトンキンが言いそうな台詞で草

世界は既にリモート中心やで?
リアルにこだわってるのはイベント大好きトンキンだけ

19 : 2021/03/30(火) 18:50:00.54 ID:IBti9ls80
売れば?最高値更新してるとか言ってなかったか?
20 : 2021/03/30(火) 18:56:15.14 ID:PCx9jMGt0
都内の中心地では、それほど空室が増えている印象はない。
飲食店が退去して空いてるビルは多いが、事務所は減ってない。
25 : 2021/03/30(火) 19:04:01.25 ID:9VhJDCfO0
>>20
そら契約期間が複数年だもんよw
困るのは大企業向けのビル
そういう意味では電通は優秀だわ
21 : 2021/03/30(火) 18:58:47.50 ID:gE5uHGOZ0
賃料や必要な広さ次第で逆に極端な集中を招く可能性もあるかもな
22 : 2021/03/30(火) 19:01:02.40 ID:q8XsXNNU0
立ってないで 横にビルを倒してやれ
26 : 2021/03/30(火) 19:04:34.75 ID:o8pFZXyU0
リモワからのAIで、将来的にも成長の余地がないのでは
27 : 2021/03/30(火) 19:08:11.42 ID:7rPvqDvd0
>>1
人が住むマンションにして売ればいいだろ
マンションとかは好調なんだからさ
28 : 2021/03/30(火) 19:09:43.78 ID:zfCsul1J0
こんな予想もあるのに新規の再開発計画出しまくってるトンキンw
30 : 2021/03/30(火) 19:14:17.07 ID:26UCH10y0
当面は契約期限で退去かフロア減少傾向が続くだろうし、そもそもコロナ前からオリンピック見越して
バブル的に賃料価格が上昇していたがある程度賃料下がればまた戻ってくるかも
31 : 2021/03/30(火) 19:19:02.33 ID:SyuRbCs20
森ビル、三菱地所、三井不動産

ここら辺、大丈夫か?

32 : 2021/03/30(火) 19:24:26.79 ID:pweuteqA0
IT系はオフィス解約してるとこも出てるし脳

コメント

タイトルとURLをコピーしました